PDS, IRS, RES, Smart City : quel régime choisir ?

Investir dans la pierre à l'île Maurice séduit chaque année davantage d'acheteurs étrangers, séduits par le climat, la fiscalité de détention et la qualité de vie de l'île. Mais avant de signer un contrat de réservation, une question centrale se pose : PDS, IRS, RES, Smart City, quel régime immobilier choisir pour concrétiser son projet dans les meilleures conditions ? Ces quatre dispositifs, mis en place par les autorités mauriciennes pour encadrer l'accès des non-citoyens à la propriété, répondent chacun à une logique de budget, de localisation et d'objectifs différents.

Entre le prestige historique de l'IRS, désormais réservé à la revente, le stock résiduel du RES, la souplesse du PDS ou l'ambition urbaine du Smart City Scheme, il n'est pas toujours simple de s'y retrouver, d'autant que chaque régime conditionne aussi l'obtention d'un permis de résidence. Le contexte a par ailleurs changé : depuis le 1er juillet 2026, les droits d'enregistrement dus par un acheteur étranger sont passés de 5 % à 10 %, et l'achat hors schéma agréé n'est plus possible. Cet article vous propose une analyse claire et actualisée de ces quatre régimes, avec un tableau comparatif détaillé, des exemples concrets tirés de résidences reconnues comme Anahita ou Tamarina, et des repères chiffrés fiables pour sécuriser votre investissement immobilier à Maurice en 2026.

Pourquoi ces régimes immobiliers existent à l'île Maurice

Historiquement, la propriété foncière à l'île Maurice était réservée aux citoyens mauriciens, l'accès des étrangers au marché immobilier local étant strictement encadré par le Non-Citizens (Property Restriction) Act. Face à une volonté d'attirer les capitaux étrangers et de dynamiser son économie, le pays a progressivement ouvert son marché résidentiel aux non-résidents, sous conditions précises. Cette évolution répondait à un double objectif : diversifier l'économie mauricienne au-delà des secteurs traditionnels et offrir à l'investisseur étranger un cadre sécurisé pour s'installer durablement sur l'île.

Le cadre légal mis en place par l'Economic Development Board

C'est dans ce contexte qu'a été institué un véritable cadre légal immobilier, piloté par l'Economic Development Board (EDB). Cet organisme public joue un rôle central dans la régulation des différents schémas d'investissement immobilier destinés aux étrangers. L'EDB définit les critères d'éligibilité, valide les projets immobiliers autorisés et veille à la conformité des transactions avec la législation mauricienne. Son intervention garantit :

• une sécurité juridique pour les acquéreurs internationaux ;
• une transparence dans le processus d'acquisition ;
• une cohérence entre développement immobilier et politique économique nationale.

Depuis le Finance Act 2025, cette validation n'est plus seulement rassurante, elle est incontournable : la disposition qui permettait à un non-citoyen titulaire d'un permis de résidence d'acheter un bien de plus de 500 000 USD en dehors des schémas EDB a été supprimée. Seuls les régimes IRS, RES, PDS, SCS, IHS et le cadre Ground+2 ouvrent désormais l'accès à la propriété résidentielle pour un étranger.

Un investissement immobilier lié au permis de résidence

L'autre spécificité majeure de ces dispositifs réside dans le lien direct établi entre l'achat immobilier et l'obtention d'un permis de résidence. Contrairement à de nombreuses destinations, l'île Maurice associe explicitement certains investissements immobiliers qualifiants à un droit de résidence pour l'acquéreur et sa famille. Le seuil de référence, 375 000 USD, est resté inchangé malgré les réformes fiscales de 2025 et 2026. Le titre de séjour reste valable tant que le bien est détenu, sans durée minimale de présence imposée, et autorise son titulaire à vivre et travailler à Maurice sans permis d'occupation distinct. Attention toutefois à ne pas confondre ce permis avec la résidence fiscale, qui suppose une présence physique de plus de 183 jours par an.

L'IRS à l'île Maurice : le programme historique du luxe

Lancé en 2002, l'Integrated Resort Scheme a marqué un tournant décisif pour l'investissement immobilier à l'île Maurice. Ce dispositif fut le tout premier à ouvrir la pleine propriété aux acheteurs étrangers, jusqu'alors exclus du marché résidentiel local. L'ambition était claire : attirer une clientèle internationale exigeante en proposant des biens d'exception, intégrés à de véritables domaines de villégiature dignes des plus grands complexes hôteliers mondiaux.

Conditions d'achat et budget minimum

Le programme IRS s'adresse à une clientèle fortunée en quête de prestige et de tranquillité. Les acquéreurs investissent dans des propriétés situées au sein de domaines vastes, d'au moins dix hectares, où chaque villa bénéficie d'un cadre paysager soigné et d'infrastructures haut de gamme. Le prix minimum par unité est fixé à 375 000 USD, seuil qui coïncide avec celui du permis de résidence. Parmi les caractéristiques distinctives de ces résidences :

• Superficies généreuses et prestations sur mesure
• Accès à des équipements de type resort : golf, spa, marina privée
• Sécurité renforcée et services de conciergerie
• Environnement naturel préservé, souvent en bord de mer

Un point essentiel doit être retenu en 2026 : plus aucun nouveau projet n'est agréé sous IRS depuis 2015. Le régime ne survit qu'à travers les domaines déjà livrés et leur marché de revente.

Exemples de projets IRS emblématiques

Plusieurs domaines incarnent parfaitement l'esprit du régime IRS. Anahita, sur la côte est, séduit par son parcours de golf signé Ernie Els et ses villas donnant sur le lagon. Tamarina, à l'ouest, mise sur un cadre golfique tout aussi raffiné, entre montagnes et océan. Ces projets illustrent la capacité du programme à conjuguer luxe résidentiel et art de vivre insulaire.

Autre atout majeur : l'achat d'une villa sous IRS au-dessus du seuil de 375 000 USD ouvre droit à un permis de résidence pour l'acquéreur ainsi que pour son conjoint et ses enfants à charge de moins de 24 ans, renforçant l'attractivité durable de ce statut d'exception. Il faut en revanche intégrer la taxe de transfert foncier de 10 % désormais applicable aux reventes à un non-citoyen.

Le RES à l'île Maurice : l'accessible haut de gamme en voie d'extinction

Un régime remplacé par le PDS

Le Real Estate Scheme (RES), introduit en 2007 pour les développements de moins de dix hectares, a longtemps représenté une alternative séduisante dans le paysage du régime immobilier Maurice, notamment parce qu'il ne fixait aucun prix de vente minimum contrairement à l'IRS, réservé à des projets plus vastes et plus coûteux. Cette souplesse permettait à un investisseur étranger disposant d'un budget plus modeste d'accéder à des villas ou appartements de standing sur de petits projets résidentiels. Cependant, depuis 2015, les autorités mauriciennes ont fusionné le RES et l'IRS pour créer le Property Development Scheme (PDS), un cadre unique et harmonisé. Résultat : plus aucun nouveau projet RES n'est aujourd'hui commercialisé à l'île Maurice, ce régime appartenant désormais au passé réglementaire du pays.

Ce qu'il reste des projets RES existants

Si le RES ne se développe plus, des biens issus de ce régime circulent encore sur le marché de la revente. Une nuance mérite d'être rappelée : l'absence de prix minimum n'a jamais signifié un permis de résidence automatique. En deçà de 375 000 USD, le propriétaire étranger peut occuper son bien mais ne bénéficie pas de droits de résidence permanents. Un investisseur étranger intéressé par ce type de bien doit donc redoubler de vigilance avant de s'engager, car les règles ont évolué depuis la création initiale de ces projets.

• Vérifier le statut légal du bien et sa conformité avec les autorisations délivrées à l'époque
• S'assurer que le prix atteint 375 000 USD si le permis de résidence fait partie du projet
• Anticiper la taxe de transfert foncier de 10 % applicable depuis le 1er juillet 2026 aux reventes à un non-citoyen
• Faire appel à un notaire ou un juriste local spécialisé dans la revente de biens RES

Ces précautions permettent de sécuriser un investissement dans un régime devenu marginal mais encore présent sur le marché immobilier mauricien.

Le PDS : la référence actuelle pour investir à l'île Maurice

Fonctionnement et conditions du Property Development Scheme

Depuis 2015, le Property Development Scheme (PDS) s'est imposé comme le cadre légal de référence pour tout investisseur étranger souhaitant acquérir un bien à l'île Maurice. Ce dispositif remplace et unifie les anciens régimes IRS et RES, sans contrainte de superficie de développement, simplifiant ainsi les démarches administratives tout en conservant les avantages qui faisaient le succès de ces précédentes formules. Depuis 2017, un programme PDS doit en outre intégrer une dimension sociale au bénéfice de la communauté environnante et respecter des critères environnementaux. Le PDS permet l'achat en pleine propriété d'un appartement, d'une villa ou d'un penthouse en copropriété, intégrés dans des domaines résidentiels sécurisés offrant des prestations haut de gamme : piscines, espaces verts, sécurité 24h/24 et parfois accès à un golf ou à la plage.

Ce régime s'adresse aussi bien aux particuliers en quête d'une résidence secondaire qu'aux investisseurs souhaitant générer des revenus locatifs. Les biens éligibles au PDS incluent notamment :

• Les appartements en résidence sécurisée
• Les villas individuelles avec jardin privatif
• Les penthouses avec vue panoramique
• Les biens en copropriété au sein de domaines intégrés

Le seuil de 375 000 USD et le permis de résidence

Contrairement à une idée reçue, la réglementation PDS n'impose pas de prix de vente minimum. C'est le permis de résidence qui est conditionné : pour y prétendre, l'acquéreur doit respecter un seuil de 375 000 USD minimum d'investissement. Ce montant ouvre droit à un titre de séjour valable pour l'acheteur, son conjoint et ses enfants à charge tant que le bien est détenu, un atout majeur pour les familles souhaitant s'installer durablement sur l'île. Comptez environ 20 000 MUR de frais de dossier EDB pour une demande sous PDS, auxquels s'ajoutent depuis le 1er décembre 2025 des frais non remboursables de 50 USD pour toute demande de permis d'occupation ou de résidence.

Certaines zones concentrent l'essentiel des projets PDS en raison de leur attractivité et de leur dynamisme économique : Grand Baie, prisée pour sa vie nocturne et ses commerces, Tamarin et Rivière Noire, appréciées pour leurs spots de surf et leur cadre naturel préservé, ainsi que Pointe aux Canonniers, reconnue pour ses plages et ses résidences de standing en bord de mer. À noter également une variante utile aux plus de 50 ans : le PDS Senior Living, dédié aux résidences seniors, applique un seuil d'accès réduit, de l'ordre de 200 000 USD.

Le Smart City Scheme : investir dans le futur de l'île Maurice

Un concept mixte vivre, travailler, se divertir

Introduit en 2015, le Smart City Scheme incarne une vision urbanistique novatrice pour l'île Maurice, pensée pour répondre aux enjeux économiques, sociaux et environnementaux du 21ᵉ siècle. Contrairement aux programmes immobiliers classiques, ce dispositif favorise la création de véritables écosystèmes urbains intégrés, où résidents, entreprises et visiteurs évoluent dans un même environnement pensé pour l'efficacité et la durabilité. Ces cités intelligentes reposent sur plusieurs composantes essentielles :

• Espaces résidentiels haut de gamme adaptés à un investisseur étranger comme aux familles locales
• Zones commerciales dynamiques favorisant le commerce de proximité
• Bureaux modernes destinés aux entreprises technologiques et internationales
• Infrastructures de loisirs, sportives et culturelles pour un cadre de vie équilibré

Des projets emblématiques illustrent déjà cette ambition, à l'image de Moka, véritable pôle d'affaires et de vie, de Beau Plan, développé autour d'un héritage industriel réinventé, ou encore de Cap Tamarin, qui allie résidences de standing et environnement côtier préservé. Un acheteur étranger peut y acquérir un appartement, une villa ou une parcelle viabilisée située dans le périmètre de la Smart City.

Conditions d'investissement et exemples de projets

Sur le plan réglementaire, les conditions d'investissement à Maurice dans le cadre du Smart City Scheme demeurent proches de celles du PDS, avec un accès au permis de résidence dès 375 000 USD pour les acquéreurs. En revanche, l'argument fiscal qui distinguait historiquement ce dispositif s'est nettement affaibli : les avantages accordés aux nouveaux certificats Smart City émis après le 5 juin 2025 ont été supprimés, qu'il s'agisse du congé fiscal de huit ans, de l'exonération de TVA sur les infrastructures, des exonérations douanières ou des exemptions de taxes de conversion et de morcellement. Seuls les projets dont les permis étaient déjà émis et la construction engagée avant cette date conservent une partie de ces bénéfices. En 2026, chaque programme Smart City doit donc être examiné au cas par cas, en vérifiant la date d'émission de son certificat.

Pour les investisseurs les plus ambitieux, il convient de noter qu'un investissement à partir de 5 millions USD peut ouvrir la voie à une naturalisation mauricienne, un seuil distinct de celui de 375 000 USD requis pour l'obtention d'un simple permis de résidence lié à l'achat d'un bien immobilier.

PDS, IRS, RES, Smart City : le tableau comparatif complet

Le marché immobilier mauricien propose quatre régimes principaux permettant à un étranger d'investir dans la pierre : PDS, IRS, RES et Smart City. Chacun répond à des critères distincts de budget, de localisation et d'éligibilité au permis de résidence, sachant qu'un seul et même seuil de 375 000 USD conditionne le droit de résidence dans tous les cas. Le tableau ci-dessous synthétise les caractéristiques essentielles pour orienter votre choix.

Budget, surface et permis de résidence selon le régime

Dans les quatre cas, les droits d'enregistrement dus par un acquéreur non-citoyen s'élèvent à 10 % pour tout acte enregistré à compter du 1er juillet 2026, contre 5 % auparavant.

VEFA et Ground+2 : les alternatives complémentaires

La vente en l'état futur d'achèvement, dite VEFA, est la formule contractuelle la plus répandue à l'île Maurice pour l'achat sur plan. L'acquéreur paie par tranches successives selon l'avancement du chantier, ce qui sécurise juridiquement les projets neufs relevant des régimes PDS, IRS, RES ou Smart City, avec une garantie financière d'achèvement et des assurances obligatoires du promoteur : deux ans sur les éléments non structurels, dix ans sur les éléments structurels.

Le régime Ground + 2 constitue une alternative pour les budgets inférieurs au seuil des 375 000 USD :

• Achat possible d'un appartement dans tout immeuble comptant au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, partout à Maurice
• Prix minimum de 6 millions MUR par appartement, soit environ 130 000 USD selon le change
• Absence de permis de résidence automatique, celui-ci n'étant accessible que si l'investissement atteint 375 000 USD
• Solution privilégiée pour un investissement locatif sans projet d'installation durable, avec possibilité de détenir plusieurs unités

Quel régime choisir selon votre profil d'investisseur

Le choix du régime immobilier idéal dépend avant tout de votre budget, de votre objectif de vie et de votre horizon d'investissement. Un investisseur étranger Maurice qui souhaite s'installer durablement n'aura pas les mêmes besoins qu'un retraité cherchant une résidence secondaire ensoleillée ou qu'un expatrié voulant simplement rentabiliser un placement locatif.

Famille en quête d'une résidence principale

Pour une famille souhaitant vivre à Maurice à l'année, l'achat en résidence principale via les programmes PDS ou Smart City est souvent la solution la plus adaptée. Ces dispositifs permettent d'obtenir un permis de résidence lié à l'investissement, tout en profitant d'un cadre de vie moderne, sécurisé et bien desservi en écoles, commerces et infrastructures. Un entrepreneur souhaitant s'installer avec sa famille privilégiera ainsi un bien au sein d'une Smart City, alliant qualité de vie et proximité des pôles d'activité économique, en prenant soin de vérifier le statut fiscal du programme concerné.

Investisseur locatif ou retraité en résidence secondaire

À l'inverse, pour un projet de résidence secondaire, le choix se portera davantage vers des biens haut de gamme dans des zones prisées, avec services hôteliers et gestion locative intégrée : IRS en revente ou PDS neuf. Le retraité cherchant la tranquillité optera pour une villa en bord de mer ou, selon son budget, pour une résidence PDS Senior Living, tandis que l'expatrié en quête d'un investissement locatif rentable privilégiera un bien dans une zone touristique à forte demande, le cadre G+2 offrant ici le ticket d'entrée le plus bas.

Pour synthétiser, voici les recommandations selon votre profil :

• Famille souhaitant s'installer : programme PDS ou Smart City, résidence principale
• Retraité en quête de tranquillité : IRS en revente ou PDS Senior Living, résidence secondaire avec services
• Entrepreneur avec projet professionnel : Smart City, résidence principale
• Expatrié investisseur locatif : G+2 pour l'accessibilité, PDS pour le standing et le permis de résidence

Investir à Maurice nécessite donc une réflexion personnalisée, alignée sur votre situation patrimoniale et vos ambitions de vie.

Frais annexes et fiscalité pour un achat immobilier à l'île Maurice

Au-delà du prix d'achat, tout achat immobilier Maurice implique une série de frais annexes qu'il convient d'anticiper dans son budget global. Depuis la réforme de juillet 2026, ces coûts d'entrée représentent environ 12 à 15 % du prix pour un acheteur étranger, contre 7 à 10 % auparavant : ils méritent donc une attention particulière pour tout investisseur souhaitant sécuriser son investissement immobilier.

Droits d'enregistrement, notaire et taxes foncières

Lors d'un achat bien immobilier à Maurice, l'acquéreur doit s'acquitter de droits d'enregistrement (registration duty) calculés sur le prix de vente ou la valeur du bien, portés à 10 % pour les non-citoyens depuis le 1er juillet 2026, ainsi que de frais notariés couvrant la rédaction de l'acte de transfert. À cela s'ajoutent des taxes municipales, généralement modérées, dues annuellement selon la commune où se situe le bien, étant précisé qu'il n'existe pas de taxe foncière annuelle sur le résidentiel ni d'impôt sur la fortune. Il est également recommandé de prévoir des frais de due diligence juridique et, le cas échéant, des honoraires d'agence.

• Droits d'enregistrement (registration duty) : 10 % pour un acquéreur non-citoyen
• Honoraires de notaire pour l'acte authentique : barème dégressif d'environ 0,5 % à 2 %
• Taxes municipales annuelles et frais de dossier EDB (environ 20 000 MUR sous PDS)
• Frais de due diligence et vérifications juridiques
• Éventuels frais d'agence immobilière : 4 % + TVA à 15 %, le plus souvent à la charge du vendeur

Fiscalité sur les revenus locatifs et la plus-value

Un non-résident percevant des revenus locatifs d'un bien situé à l'île Maurice est soumis à l'impôt sur le revenu mauricien, au taux de référence de 15 %, attractif comparé aux standards européens. Cette imposition s'applique après déduction des charges liées à la gestion et à l'entretien du bien, une contribution équitable (Fair Share) de 15 % venant s'ajouter au-delà de 12 millions MUR de revenus. Autre atout majeur : Maurice n'applique aucune taxe sur la plus-value immobilière pour les particuliers lors de la revente, la taxe évoquée au budget 2025-2026 n'ayant finalement pas été introduite dans le Finance Act 2025. Il faut néanmoins compter une taxe de transfert foncier de 10 % lorsque la revente est réalisée au profit d'un acquéreur non-citoyen.

Étapes clés et points de vigilance avant d'investir

Le processus d'achat étape par étape

Un achat immobilier à l'île Maurice suit un déroulé structuré, encadré par la loi et par des professionnels du droit. Avant tout engagement financier, quelques vérifications s'imposent pour sécuriser son investissement immobilier.

• Due diligence : vérification du titre de propriété, des autorisations administratives et de la conformité du projet aux régimes en vigueur (IRS, RES, PDS, etc.), avec confirmation de l'agrément EDB du programme.
• Signature d'un contrat de réservation préliminaire : ce document fixe les conditions, le prix et le calendrier de paiement, accompagné d'un dépôt de garantie versé sur le compte séquestre du notaire.
• Autorisation EDB : dépôt du dossier d'acquisition et obtention de l'accord préalable avant toute signature définitive.
• Virement des fonds : les paiements s'effectuent par tranches, notamment en cas d'achat en VEFA, selon l'avancement des travaux et dans le respect de la répartition 85 % en roupies et 15 % en devise.
• Signature de l'acte final chez le notaire : cette étape officialise le transfert de propriété, déclenche les droits d'enregistrement et clôture la transaction.

Les pièges à éviter avec un promoteur

L'acquisition en VEFA d'un appartement présente des risques spécifiques, notamment lorsque le bien n'est pas encore construit. Il est essentiel de vérifier la solvabilité, l'expérience et la réputation du promoteur avant de signer quoi que ce soit : historique des projets livrés, garanties financières d'achèvement, et solidité juridique du montage. Un promoteur peu fiable peut retarder la livraison, voire compromettre l'ensemble de l'opération. Ce risque de retard prend une dimension nouvelle en 2026, puisque le taux de droits d'enregistrement dépend de la date d'enregistrement de l'acte et non de celle du contrat de réservation.

Sur le plan financier, la règle en vigueur à l'île Maurice depuis le 13 décembre 2024 impose de répartir les paiements selon un schéma de 85 % en roupies mauriciennes (MUR) versées au promoteur après transfert des fonds depuis l'étranger, et 15 % en devise étrangère ou en roupies. Cette répartition mérite d'être clarifiée dès la signature du contrat de réservation, afin d'éviter toute mauvaise surprise lors des virements successifs, d'anticiper le risque de change et de sécuriser pleinement son achat immobilier.

Conclusion : faire le bon choix de régime immobilier à Maurice

Synthèse des critères de décision

Choisir le bon régime immobilier Maurice dépend avant tout de votre profil d'investisseur et de vos objectifs. Chaque dispositif répond à une logique différente :

• IRS : le régime historique du luxe, apprécié pour ses résidences prestigieuses, mais fermé aux nouveaux projets depuis 2015 et accessible uniquement en revente.
• RES : un régime aujourd'hui en voie d'extinction, remplacé par le PDS, dont le stock résiduel n'ouvre droit à la résidence qu'au-delà de 375 000 USD.
• PDS : la référence actuelle, avec un permis de résidence à partir de 375 000 USD, offrant flexibilité et sécurité juridique aux acquéreurs étrangers.
• Smart City : une vision tournée vers l'avenir, mêlant résidence, travail et durabilité, dont les avantages fiscaux dépendent désormais de la date du certificat du programme.

Ces distinctions permettent de cibler le régime le plus adapté selon votre budget, votre projet de vie et votre horizon d'investissement.

Se faire accompagner par un professionnel local

Au-delà de la théorie, la réussite d'un projet immobilier à l'île Maurice repose sur un accompagnement solide. Un professionnel local expérimenté saura vous guider dans le choix du régime le plus pertinent, chiffrer le coût réel d'acquisition avec le nouveau taux de 10 %, sécuriser votre transaction et anticiper les démarches administratives spécifiques au marché mauricien. Cette expertise fait souvent la différence entre un investissement serein et des complications évitables.

Le marché immobilier mauricien continue d'évoluer, porté par une croissance régulière et une demande internationale soutenue. En vous entourant des bons interlocuteurs, vous mettez toutes les chances de votre côté pour concrétiser un projet durable et rentable à Maurice.

Questions fréquentes

Quel est le montant minimum pour obtenir un permis de résidence via un investissement immobilier à Maurice ?

Pour obtenir un permis de résidence lié à un achat immobilier, il faut investir un montant minimum de 375 000 USD, ce seuil étant commun à tous les régimes : PDS, Smart City, IRS, RES et G+2. Fixé par les autorités mauriciennes, il s'applique par bien acquis et permet à l'investisseur ainsi qu'à sa famille proche de résider légalement sur le territoire tant que le bien reste en leur possession, sans durée minimale de séjour.

Quelle différence entre le PDS et l'IRS à l'île Maurice ?

Le Property Development Scheme (PDS) a remplacé en 2015 l'Integrated Resort Scheme (IRS), plus ancien et réservé à de vastes domaines d'au moins dix hectares avec infrastructures de type resort. Le PDS supprime cette contrainte de superficie, autorise les projets à l'intérieur des terres comme sur le littoral et simplifie les démarches administratives tout en conservant le droit au permis de résidence, avec une offre de biens plus variée et souvent plus accessible que l'IRS.

Le RES est-il encore disponible pour les nouveaux investisseurs ?

Le Real Estate Scheme (RES) n'est plus proposé pour de nouveaux projets depuis l'introduction du PDS en 2015. Ce régime immobilier Maurice, autrefois apprécié pour l'absence de prix minimum, subsiste uniquement sur le marché de la revente. Les investisseurs doivent donc se tourner vers le PDS, le Smart City Scheme ou le cadre G+2 pour tout nouvel achat, l'acquisition hors schéma agréé n'étant plus possible depuis le Finance Act 2025.

Peut-on obtenir la citoyenneté mauricienne en investissant dans une Smart City ?

Le Smart City Scheme permet d'obtenir un permis de résidence dès 375 000 USD d'investissement, mais pas directement la naturalisation. L'accès à la citoyenneté mauricienne reste soumis à des conditions bien plus strictes, notamment un investissement d'au moins 5 000 000 USD dans le cadre de programmes spécifiques dédiés à la naturalisation par investissement.

Quels sont les frais annexes à prévoir lors d'un achat immobilier à Maurice ?

Tout achat immobilier Maurice implique des frais annexes tels que les droits d'enregistrement, portés à 10 % pour les non-citoyens depuis le 1er juillet 2026, les honoraires de notaire, les frais de dossier EDB et les taxes municipales annuelles. Ces coûts représentent aujourd'hui environ 12 à 15 % du prix et doivent être intégrés au budget global dès la phase de négociation pour éviter toute mauvaise surprise financière.

Le G+2 permet-il d'obtenir un permis de résidence ?

Les constructions de type Ground + 2 (G+2), destinées aux étrangers hors des régimes PDS, IRS ou Smart City, ne donnent pas droit à un permis de séjour automatique. L'achat y est possible à partir de 6 millions MUR dans un immeuble comptant au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, mais le permis de résidence ne devient accessible que si le prix d'acquisition atteint 375 000 USD.

Conclusion : faire le bon choix de régime immobilier à Maurice

Répondre à la question PDS, IRS, RES, Smart City, quel régime immobilier choisir dépend avant tout de votre profil, de votre budget et de vos ambitions à Maurice. Le PDS s'impose aujourd'hui comme la référence la plus accessible et la plus répandue, avec un permis de résidence ouvert dès 375 000 USD, tandis que le Smart City Scheme séduit les investisseurs tournés vers l'avenir et les écosystèmes urbains durables, sous réserve de vérifier le régime fiscal applicable au programme visé. L'IRS demeure une valeur sûre pour le luxe patrimonial mais uniquement en revente, quand le RES, en voie d'extinction, ne concerne plus que quelques projets historiques.

Avant tout engagement, il reste indispensable de vérifier l'éligibilité du bien, d'intégrer les droits d'enregistrement portés à 10 % depuis juillet 2026 et de vous entourer de professionnels reconnus par l'EDB. N'hésitez pas à consulter nos guides dédiés à la fiscalité mauricienne, au processus d'achat et aux permis de résidence pour construire un projet immobilier solide et parfaitement conforme à la réglementation en vigueur.